李嘉诚出阴谋陷进绝招 房地产将巨变

　　今日，最冲击人眼球的新闻，莫过于香港楼市出现-20%的首付，也就是香港开发商愿意倒贴20%的首付给购房者，李嘉诚再放“狠招”，为促进房屋销售，旗下的长江实业地产提供了123%的按揭选项。有分析认为，这是香港楼市大变的信号。

　　对许多买家来说，香港房价已经到了高不可攀的地步，为了把房子卖出去，开发商纷纷推出优惠按揭计划。

　　最近几个月来，香港开发商向买家推出了相当于房价123%的按揭计划，这不禁让人回想起十年前美国房地产市场火爆时的场面。

　　分析师和香港银行监管机构表示，这类贷款会给买家带来更多风险，并可能推迟本就姗姗来迟的房价调整。

　　开发商不愿意大幅减价销售，因为这样做对利润的冲击更直接，所以采用了优惠按揭的营销方式。

　　但也有分析警示，这是一个陷阱：

　　香港楼市已经跌了约9%，但是业内认为今年要跌15%左右，也就是当前香港楼市还没跌够，但是20%负首付，确实让人吃惊，因为这似乎预期未来香港楼市要跌20%，甚至更多。

　　不管是开发商营销手段也好，还是开发商真的害怕楼市下跌，但是几乎所有人认为香港楼市将下跌，这是不争的事实，所以一些开发商对未来的预期放得很低，想尽办法跑货。

　　因为香港是经济自由港，资本在香港来去自由，一旦美联储加息预期起来，大量的资本将从香港回流美国，这也会使得香港楼市进一步下跌。

　　不管如何，但是香港出现负百分之二十的首付，还是刷新了人们对房地产的认知。香港经历了几轮房地产泡沫破灭，对于房地产熊市心有余悸，所以对于市场的敬畏感非常强。

　　按照香港金融管理局（简称：金管局）的规定，银行最多只能提供相当于房屋价值60%的抵押贷款。但鉴于开发商的贷款是由自己旗下的金融子公司提供的，所以能够避开银行业的监管规则。在香港，金管局所扮演的角色相当于央行。

　　新鸿基地产和长实地产表示，他们的贷款计划旨在帮助买家置换更好的房子，同时还能避开银行严格的财务审查。

　　第一太平[-1.22%]戴维斯香港(Savills Hong Kong)的Jack Tong表示，开发商按揭计划的一个后果就是购房者要承担主要风险。由于三年后这些按揭贷款的利率会上调，按揭人等于是在押注他们的房屋净值能够保持坚挺，这样他们就能再融资或是卖掉房子。

　　危险在于，购房者可能陷入住宅负资产的困境，即未还清的按揭贷款金额超过了住房价值。如果发生这种情况，无论是卖房还是再融资都会有困难，止赎风险也会加大。金管局数据显示，截至6月末，负资产住宅按揭贷款数飙升至1,307宗，2015年12月底为95宗。

　　开发商的按揭计划引起了金管局的警惕。

　　金管局副总裁阮国恒(Arthur Yuen)在网上发表声明说，即使眼前的优惠可能很诱人，购房者也要考虑未来可能出现的变数。

　　新鸿基地产表示，他们的按揭计划并不是要增加购房者的风险，因为他们允许买家靠过渡性贷款处置之前的房产。长实地产没有回应有关其按揭计划风险的置评请求。

　　分析人士说，如果开发商继续绕开银行的按揭规定去发放贷款而非降价，香港房价可能高烧不退。中原地产(Centaline Property Agency)编制的中原城市领先指数显示，香港房价一度较去年9月份高点回落11%，但从3月份开始有所反弹。