口袋够深吗？旧金山豪宅现在可能更好买

六月份旧金山市卖出一栋999.8万的豪宅，对中国人来说这是相当吉利的数字！但是旧金山豪宅房市当前是否吉星高照，还得谨慎看待。在经过过去5年的猛烈升温，现在各种房市报告中均显示旧金山处在一个“温水偏冷”的阶段，超过300万美元的房产更属于低温区域。

今年第二季度，旧金山豪宅，250万以上（House）的销售数量其实比去年同期多了3栋，但上市数量也比去年增加了25%之多，造成今年的销售比例不如去年，尤其高于500万的房产，销售量下降了3栋。（图一）

图一：旧金山豪宅房产的销售量图表。

旧金山豪宅上市房停留天数增加

根据旧金山地产公司Paragon的第二季度报告显示，高于175万的豪华公寓（Condo）有更明显的市场疲态，尽管第二季度比前三个季度的销售量好了许多，但仍比去年同期降了33个（图二）。有一个可能不利于公寓房市的因素：新建项目的增加，而且数量之多或许是旧金山近年之最。供给的增多，相对于疲软的需求，对买家会是一个好消息。

图二：旧金山豪华型公寓的销售量图表。

在上市天数来看，显而易见越贵的房子停留天数越多，今年以来豪宅房的上市天数则渐渐在增加当中，第二季度中500万以上的房子平均要放在市场上123天；300万以上的公寓要98天（图三）。对买家释出的消息是：有降价机会、竞争买家相较前两年少了。

图三：旧金山豪宅房产在市场上的平均天数。

300万美元公寓很难卖

而哪些旧金山豪宅最容易被买家接受？根据第二季度报告是249万美元以下的房子，还有是199万以下的公寓。最容易出局的是300万以上，以及200万至299万的公寓房型，4个上市房仅有1或2个被接受。显见豪华公寓虽然上市多，但买家却观望更多，下手的少。（图四）

图四：旧金山豪宅房产上市接受买家报价比例。

如果看上市房未卖出的比例分布（图五），300万以上的公寓与500万以上的房子分别有68%、59%的失败率，这两种最容易交易不成或超过上市期，几乎是3个上市就有两个卖不出去。原因可能是供给过多或是卖家要价过高。

图五：旧金山豪宅房产上市未卖出比例。

新建单位陆续投入市场

再来看旧金山的新建建筑数量，根据旧金山商业时报（San Francisco Business Times）针对60个单位以上的大项目统计，用于出租的单位数量与销售的单位数量是2:1的比例，正在施工中的数量，用于出租的高达6,825个单位；用于销售的有2,485个；租售混合型有1,700个。

已经得到批准尚未施工的，租售混合型有26,000个，这其中包含几个超大型项目，例如：金银岛、蜡烛台、Park Merced等。另外，用于出租的有3,300个；用于出售的有2,050个。（图六）

图六：旧金山新建筑的用途与数量图表。

除了超大型的项目预估到2027～2042年之间才会完工，其他项目大部分都在2018至2020年之间完成，总共约有16,345个单位。

在这些新建筑中，租金都相当高昂，不过正如市场消息指出，预计租金已经来到顶峰，接下来会有下调的机会。须留意的是，新建单位的统计仍在不断更新或修改，有些申请中的建案甚至撤销，不过总体来说仍可以观察出一个市场动态的现状。