股市绿楼市火？中国房地产须警惕明日危机

　　由于最近的楼市宽松政策，一线城市的房地产市场已经出现了复苏。不少业内人士预计，6月份随着传统销售旺季的到来，以及政策面的持续宽松、信贷支持力度的加强以及股市暴跌导致资金搬家，一线楼市的火爆或将持续。

　　具体而言，北京、上海、广州、深圳5月份的房地产交易量累计分别同比上升9.0%、3.0%、14.8%和43.6%。初步测算，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分 点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。这是自去年6月份下跌以来，环比价格迎来第二个月回升。

　　链家地产市场研究部李巧玲认为，自2014年 “9.30”以来，一系列降息、降准以及二套首付比例调整的等利好政策不断发酵，推动需求与预期回归。地方政府也为刺激购房需求而采取了不少降低购房门槛的政策。这些都为行业复苏输送了最有效的动力。

　　然而，说房价回暖为时尚早，投资者需警惕楼市的“明日危机”。

　　首先，中国楼市整体分化仍在加剧。“5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致，城市间分化加剧。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出。自“330新政”出台及5月再次降息以来，政策效应在楼市得到了明显的体现，包括上海、北京深圳在内的一线城市均现量价齐升行情。

　　虽然楼市在回暖，但城市间分化正在扩大。统计局称，5月份，二线城市房价整体较为稳定，但大部分三线城市房价仍然下降，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，开发商甚至采取“以价换量”的手段促进销售。

　　也就是说，舆论以一线城市的情况概论楼市，显然是偏颇的，更多城市的房产还不足以具备投资的条件。融创中国董事局主席孙宏斌坦言对楼市前景感到不太乐观，他承认自己虽然是房地产开发商，但近两三年来从来不看好房地产市场。

　　其次是刚需。刚需一直存在，毕竟住房是人们生产的基本要求;然而没有收入支撑，刚需是否能转换为购买力，那就另当别论了。在多重政策的刺激下，本轮住宅需求集中释放是过去一段时间需求积累的结果。

　　很多成交，实际上都是半年前，甚至一年前房产销售顾问开始跟踪，直到借助“新政”助推实现的。

　　然而，未来的不确定性在于，收入水平并不能有效地支持住宅需求，从而导致房产市场在本轮刚需释放之后的增长动力不足。

　　目前市场成交的主要购买力是“刚需”买家和“刚需改善客”，尤其是市场供应以三房以上的大户型居多，对改善型买家的渴求更大。

　　不能改变产业结构、增进就业和收入、扩大中等收入人群的数量，外加相对不稳定的经济条件，决定了整体购买能力有限。同时中国住宅库存仍在增加，特别是存量住房也加入市场供应，导致新建商品住宅去库存难度大为增加。

　　由于房价高企，投资房产获利比以往更难，投资客选择其他渠道投资的意愿更高，以自住客支撑的楼市价格只能以稳为主。由此可见，无论是不断放松的政策，还是市场营造出回暖的气氛，若降低购房成本方面没有大的变化的话，楼市向上的脚步迈起来都不会太轻松。

　　第三是人口。本轮部分二三城市楼市的回暖，呈现出与过去不同的新特征。

　　睿信管理咨询总裁薛迥文指出，长三角、珠三角周边的不少二三线城市共同面临的问题是，由于当地产业转型升级不成功，高端人才流向一线城市，中低端人口返乡，人口流失问题逐年加剧，致使这些二三线城市楼市后继增长乏力。

　　中原地产近期发布的一份研究报告认为，结合人口发展趋势及结婚登记数据，2013年成为首置刚需最高点，随后十年时间首置需求将持续萎缩。

　　“改善性需求释放是政策放开的结果，只能短期提升成交量，但这无法改变刚需持续缩减的趋势。”薛迥文说，现在大多数二三线城市面临的问题是“后继无人”，一个是因为人口结构发生了变化，另一个是人口增量在减少。

　　陕西、湖南长沙等多个省市统计局发布的2014年报告均称，当地正面临城市常住人口增加趋慢、老龄化进程进一步加快、人口红利消失、劳动力不足的问题。

　　国泰君安分析师认为，从2014年起，房地产长周期拐点已到，市场短期回暖难改行业长期下滑趋势。

　　一旦宽松的货币政策以及股市财富效应退潮，楼市又将是一地鸡毛。

　　第四是土地出让金。地产数据显示，2015年北京土地市场出现了供应明显减少的现象。分析师分析指出：从土地成交情况来看2015年北京土地平均楼面价上涨了26%，但是因为供应量的明显减少，北京总的土地出让金在6月25日前只有648.22亿元。

　　数据显示，2014年上半年，北京的土地出让金达1115.2亿元，以此计算，2015年上半年同比2014年上半年下降41.87%。

　　亚豪机构数据统计也显示，截至6月24日，北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年同期减少了55宗，这也是近8年来土地成交宗数最少的一年。更多相关信息请查阅中国报告大厅发布的土地行业市场调查分析报告。

　　分析认为，土地市场成交低迷最直接的原因来自于供地不利，在北京商品住宅成交与供应均回暖的背景下，土地供应不足使得土地市场并未跟随住宅市场同期回暖。

　　根据国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲在本月初的表态，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。

　　不少业内人士认为，这也将意味着未来一二线城市的土地资源将进一步稀缺，新增土地供应的减少会让房企所面临的竞争更为激烈，拿地成本也将进一步提高。

　　在住宅市场供不应求时期，土地出让、住宅库存消化和房价上涨几乎处于相互促进的关系;但在市场供过于求时，若住宅库存消化好于预期导致房价上涨，则地方政府土地出让意愿显著增强，从而导致住宅库存量再次上涨，对于房价回暖形成反向制约。

　　综上，房价难上涨，须警惕下行趋势之后的明日危机。因此，已经持有大量房地产的投资者，需要适当减持，尤其是减持那些小户型、低租金收益的、年代久远的房产。莫让舆论误导了投资方向，毕竟暴涨难期，是到了“砖头换纸”的时候了。