中国楼市将因人口红利的消失而土崩瓦解

　　目前中国的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。

　　多数研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加，其中尤其是年轻人口的增加;相反那些市场增长乏力的城市，人口基本上是净流出的。

　　从中国第六次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看，人口净流出的城市远远大于人口净流入的城市，支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。

　　目前中国的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。

　　中原地产集团实际成交数据显示，当前中国楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格段看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。

　　“这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。而随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”中原地产研究总监刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。

　　中原地产因此得出这样的结论：人口增长越快，购房需求越稳定;而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。

　　以去年中国房价涨幅第一的厦门为例，其人口年龄结构与深圳非常接近，同样是年轻人占比高而中老年占比低，其年轻化程度明显优于其它城市。

　　另一个例子是深圳。在花样年总裁潘军眼里，深圳作为一个产业升级较为成功的城市，已经变为全国最吸引人口流入的地方;其常住人口中，年轻人占也比较高。

　　第六次中国人口普查数据显示，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。

　　但以上城市只是少数，从第六次人口普查数据看，几乎所有的城市都出现了20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。

　　新出生人口数据也能佐证这一点。wind数据显示，中国在1985到1990年年均出生人口2,300万人左右。但1990年之后，每年出生人口开始大幅下降，每年新生儿以大约每年100万人的速度递减，直到2000年左右才止住下跌趋势，稳定在每年新增1,600万人左右的水平上;而2000年以后出生的人群，总量上相比1990年代大幅锐减。

　　刘渊指出，这意味着5-10年后(其实就是目前和未来5年，因为六普是2010年的数据)，购房主力年龄段，即25-35岁年龄段人口将会大幅减少，这势必将影响购房需求。

　　中国一线大城市因为有外来人口的流入，这个问题并不那么严重，但很多人口增长缓慢的城市将会面临需求不足的困境。例如，三四线城市中的泸州、安庆、唐山、襄阳等地已经出现40岁以上中老年人占比最高、年轻人口不足的现象。由于这些城市人口增速已经很低，未来楼市需求的减弱是不可避免的。

　　从这两个指标来看，万科得出结论：住宅行业未来十年总体来看是安全的，基本不会发生房价断崖式下跌、泡沫破灭;但10年后，需求将可能难以支撑房价。

　　十年。这个时间节点，与中原集团从人口结构角度出发的研究结果相似。10年后，00后会成为购房主力，但他们的数量还足以支撑那时的房价吗?10年后，中国房地产市场的泡沫会破灭吗?

　　无论如何，万科等大型房企已在布局应对。万科的计划是，十年后，住宅开发业务在集团中的营收比重将降至一半;万达的计划更为激进，从今年开始万达就要全面退出住宅销售市场，到2020年，万达净利润的三分之二要来自租赁收入。