当前,中国央行两次降息,两次降准、“330救房市新政”更是打出了救市组合拳,幅度、力度达到2008年,但是执行效果非常有限,楼市复苏缓慢。一季度数据显示,楼市销售、住宅库存、投资降幅指标收窄,但是房企到位资金面临恶化。从二季度以来楼市表现来看,尽管“救市”政策出了四轮,市场就是没有什么反应,或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。
中国楼市疲软的症结在于,救市新政被卡在银行二套房贷新政落实的位置上。不错,中国拯救房地产市场的政策“组合拳”遇到了不太可能的敌人,就是银行。政府正在想方设法提振低迷的房地产市场以稳增长,但银行对坏账的担忧与日俱增,并未采取提供房贷利率优惠、调降房贷首付比例等举措。
国有银行终于展示出了它们作为独立经营者的意志,但是选择的时机很尴尬。银行只在有商业意义时提供贷款,银行的立场意味着相关政策无法传递到实体经济。中国房地产市场占经济总量的比例达15%左右,对阻止中国经济丧失增长动力至关重要。
中国人民银行和银监会在2014年9月宣布,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,银行可执行首套房贷款政策。但中国垂直金融搜索平台--融 360上月对12个城市200家银行分支的一项调查显示,没有银行执行首套房贷七折利率优惠或二套房贷利率优惠的政策。调查显示,银行不仅没有对二套房贷提供利率优惠,而且大多数银行的二套房贷利率还高于基准水平。
降准举措是否足以促使更多银行贷款流向房地产领域,仍需拭目以待。大多数银行到目前为止都没有提供房贷利率优惠政策,这与2009年银行纷纷调降首套及二套房贷利率的情况不同。当时,银行之所以信心满满,是因为有政府大规模的刺激政策支持。此外,他们还认为政府会为坏账负责。
如不对基础设施和房地产领域进行政府牵头的投资,经济没法企稳,信心就无法恢复;民营经济领域目前信心不足,政府正试图加以提振。中国政府已将今年财政赤字目标由相当于国内生产总值(GDP)的2.3%提高至2.7%,一定程度上是为了支持基础设施支出。
但是负责实施许多此类项目的地方政府正面临债务累积、地价下跌和预算规定收紧的局面,这将抑制他们支出的意愿。已持续两年的大规模反腐行动导致官员们不太愿意批准项目以及与民营领域商人接触,原因是担心被指渎职。过去一年看到的模式是:项目通过审批,但资金没有用在地方层面上,预计今年还会出现这种问题。
目前,中国已经进入降息降准周期,年内估计还会有2-3次降息,1-2次降准。不管是定向还是不定向,降息降准对楼市回暖都是利好。但是,首套房贷款利率进一步下调的空间已经不大,因为银行在利差的约束下动力已显不足。目前贷款基准利率为5.9%,首套房的利率下限是7折,也就是4.1%。而在存款利率上浮空间打开之后,部分银行5年期存款利率已经达到5.2%,打7折的话,贷款银行是要亏本的。所以,在存款利率不下调的情况下,7折利率不太可能成为主流,有可能的是二套房利率上浮10%会逐渐取消。
截至4月1日,中国共有11个城市24家银行正在执行“个性化”的二套房贷款政策,但利率上浮10%。2015年4月27日,央行为了博弈商业银行的阳奉阴违,终于放出大招,二套房贷款首付比例降至四成,并发文公告:现对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
另外,住建部负责人表示,住房公积金要进一步降低门槛,增加公积金贷款额度,简化程序,建立便捷的业务流程,缩短办理时限。两会闭幕不久,济南、北京、福建等地纷纷出台公积金新政,针对购买首套房或二套房的公积金贷款职工,降低首付比例。
最后,国家住房银行也是呼之欲出,至于其发展模式,一种是国家开发银行的模式,即住房银行通过发行金融债筹集资金,直接向购房者和开发商提供资金支持;另一种是类似美国的“两房”模式,即通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)。虽然国家住房银行与美国的“两房” 在设立初衷和资金规模上有一定区别,但其本质仍是给中低收入家庭融资买房,这一政策对未来住房消费的撬动作用不可估量。
中国总理李克强一再强调,商业银行要大力支持实体经济,但房地产算不算实体经济?与房地产行业关联度很高的很多产业,包括装修,家具,家电,卫浴用品等等,算不算实体经济?即使现在最流行的口号:“大众创业,万众创新”, 也要倚仗中小企业、小微企业去执行,而它们都是与房地产行业密切相关的,房地产冷冷清清,没有人买房子住,消费上不去,生产也上不去。目前一味地加大货币政策宽松力度只能抑制经济下滑趋势,保增长还得启动传统的三驾马车,尤其是加快卖房子,这是急所。